5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话(美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗huà)，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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