文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(g绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人ēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(k绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人uàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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