OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟扩(ku狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字ò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们实(shí)现基金狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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