文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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