近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分(fē筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思n)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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