文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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