饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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