OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施R瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢EITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最(z瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢uì)近(jìn)几个交易日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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