近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公没带罩子让捏了一节课感受布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报没带罩子让捏了一节课感受，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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