OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)东莞属于几线城市哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng东莞属于几线城市)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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