导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分(fē亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成n)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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