近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml