导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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