“现在的(de)房地产很难再出现像过去(qù)十年(nián)的(de)系统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏(hào)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是(shì)业绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的(de)、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关注一下今(jīn)年房地(dì)产的(de)开发资金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一(yī)个很明显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都(dōu)非常明显。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负债率）是(shì)不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也(yě)是业内最低的；这些都是(shì)我们(men)看(kàn)重的一家房企的综(zōng)合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不多(duō)。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房(fáng)企，其(qí)财(cái)务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地(dì)方国(guó)企(qǐ)开始(shǐ)大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又进(jìn)一步考验着(zhe)国央企的(de)资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市(shì)场，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的(de)高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年(nián)的净(jìng)借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其开始在一线(xiàn)城(chéng)市进行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速(sù)的(de)开盘利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另(lìng临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2)外一半也(yě)主(zhǔ)要集中在(zài)强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的(de)扩张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张(zhāng)的民营(yíng)企业(yè)的(de)影子。虽然(rán)说(shuō)，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太快(kuài)，但(dàn)未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一(yī)家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看(kàn)来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债(zhài)率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么(me)快，所以要规避公(gōng)司净(jìng)负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国(guó)金茂、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、越秀地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产净负债(zhài)率持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张(zhāng)速度(dù)与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家(jiā)”的(de)黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维(wéi)度的(de)实(shí)际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的(de)青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了(le)“中国工商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城(chéng)中(zhōng)国(guó)回报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资(zī)产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本(běn)面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表(biǎo)现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发(fā)布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一(yī)季(jì)度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时(shí)代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关(guān)系(xì)密切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)有近七(qī)成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近(jìn)三(sān)年(nián)持续稳居杭(háng)州房企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充(chōng)同样较(jiào)为积(jī)极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州(zhōu)网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较(jiào)突(tū)出(chū)表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎来(lái)多家机(jī)构的集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只是(shì)房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上(shàng)游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息(xī)息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进入(rù)存(cún)量房时代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家(jiā)装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的(de)增(zēng)加，内装更新(xīn)的(de)需求也会(huì)越来越(yuè)多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基(jī)金人(rén)士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙(lóng)头年(nián)内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前(qián)暂居(jū)前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别是(shì)前者在月线连(lián)收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从(cóng)事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度(dù)报告显示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，能够发现该(gāi)股早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价(jià)值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链(liàn)股票(piào)还有(yǒu)金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的(de)家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏回报(bào)均(jūn)增加了持股，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦(bāng)家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募(mù)。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制家居类(lèi)标(biāo)的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜(guì)中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前述上海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它(tā)在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较高(gāo)的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客(kè)户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到(dào)到期之后提(tí)价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较(jiào)好的(de)服务是有关系(xì)的。”他进一(yī)步强调。

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