文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi手机扩展内存是什么意思)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银手机扩展内存是什么意思行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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