OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但(dàknocked什么意思，knocking什么意思n)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)knocked什么意思，knocking什么意思技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一(yī)些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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