近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè在职教育是什么意思，补充在职是什么意思)点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基(j在职教育是什么意思，补充在职是什么意思ī)金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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