5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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