饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市(shì广西属于南方还是北方)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kān广西属于南方还是北方g)发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)广西属于南方还是北方形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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