“现在的(de)房地产很难(nán)再出(chū)现像过去十年(nián)的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行(xíng)业分化(huà)的愈加明显，让机构和(hé)投资者的关注(zhù)度从板块向单个(gè)标(biāo)的(de)转移。上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来(lái)看(kàn)，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了(le)半(bàn)天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基(jī)准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一(yī)下今年(nián)房地产的开发(fā)资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一(yī)般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银行拿到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企相对比较(jiào)困(kùn)难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等(děng)各(gè)个(gè)方(fāng)面都非常明(míng)显(xiǎn)。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别(bié)重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润(rùn)率(lǜ)是不(bù)是行(xíng)业内最(zuì)高的；融(róng)资成(chéng)本是否是行(xíng)业(yè)内最低的(de)；建(jiàn)安(ān)成本是(shì)否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的(de)一家(jiā)房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够同时满足上述(shù)条件的房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的(de)趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是(shì)有着较(jiào)稳(wěn)健特色的(de)国(guó)央企房企，其财(cái)务(wù)指标称得(dé)上(shàng)完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年(nián)，不(bù)少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地(dì)方(fāng)国(guó)企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以(yǐ)其配(pèi)置的(de)一(yī)家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左右，完全没(méi)有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉(jué)到机会(huì)来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市；另一(yī)方面，它的扩张是(shì)有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要(yào)小心，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得那么(me)好(hǎo)，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房企的(de)净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率提(tí)高(gāo)到一个比较(jiào)危(wēi)险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等房企在践行较积极的(de)拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好地控(kòng)制了(le)公司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选标准来看(kàn)国央企与民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确(què)实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，仍(réng)有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)东中新进了“中国(guó)工商银(yín)行股份(fèn)有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国回报灵(líng)活(huó)配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的(de)几只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流(liú)通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基(jī)本(běn)面(miàn)表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％贵州海拔高度是多少。而(ér)根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度(dù)，滨江集团(tuán)更是(shì)实现(xiàn)了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布(bù)局关系(xì)密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成营(yíng)收来自(zì)杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭(háng)州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重只占到近六成(chéng)。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样(yàng)较(jiào)为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较(jiào)突出表现，也让(ràng)滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更是迎来多(duō)家机构(gòu)的(de)集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告(gào)表示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基(jī)金、建(jiàn)信(xìn)养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环节与(yǔ)上游材料端息(xī)息相关，新盘(pán)开工(gōng)不(bù)足(zú)导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中国(guó)房地产行业在进(jìn)入(rù)存量房(fáng)时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大(dà)，随(suí)着时间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求(qiú)也会(huì)越(yuè)来越多。美国过(guò)去的数据(jù)充(chōng)分说明了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于(yú)地(dì)产(chǎn)产业链，我们相对看好和内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙(lóng)头年(nián)内表现的(de)统计，目(mù)前暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同贵州海拔高度是多少比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季(jì)报(bào)的十大流通股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现该股早已成(chéng)为基金(jīn)重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私募的(de)明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营收(shōu)还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中(zhōng)他(tā)管理的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而(ér)这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家(jiā)居十大流通股(gǔ)股东中仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在(zài)另一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为(wèi)他(tā)的独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的(de)大多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到期之(zhī)后，经过两三(sān)轮(lún)合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公(gōng)司很少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人(rén)员成本的年(nián)度增长，不(bù)过(guò)服(fú)务没有特(tè)别好，客户没(méi)有那(nà)么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大(dà)的。但是(shì)该(gāi)公司能在业内(nèi)做到(dà贵州海拔高度是多少o)到期之后提(tí)价(jià)率比较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位和(hé)比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 贵州海拔高度是多少