文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者(武警能打过特警吗zhě)支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(b武警能打过特警吗ǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商(武警能打过特警吗shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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