OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米)解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出租一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和(hé)我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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