文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，40kg是多少斤中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商(shāng40kg是多少斤)品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，40kg是多少斤即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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