导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。201相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示9-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　<相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示strong>15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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