OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平(píng)的(de)面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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