文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供(颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗