近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hón城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌g)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌