OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这(zhè戊戌年是哪一年)就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)戊戌年是哪一年，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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