近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务要服务此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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