文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼阅历是什么意思宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)阅历是什么意思市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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