近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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