导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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