5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业(y万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗è)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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