文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米trong>

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。