导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为2香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年94.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年