导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思strong>户均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。