5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月1特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗0日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ru特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗ò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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