5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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