5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到(为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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