饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在(zài)内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮于(yú)变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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