导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jū抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳n)较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？