近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产