导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(s华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约hí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(c华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约ún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约