5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFIcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式I阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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