导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话(h1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水uà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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