近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hó碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗ng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗