饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了(le)关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场(chǎn一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力g)监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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