万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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