导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么(zhèng)文(wén)

匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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