导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。<琪琪格蒙语什么意思/strong>其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密(m琪琪格蒙语什么意思ì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。